RADARBEKASI.ID, CILEUNGSI – Pembangunan infrastruktur jalan tol yang masif membawa dampak positif terhadap perkembangan bisnis properti di koridor timur Cibubur, khususnya di wilayah Cileungsi. Beroperasinya secara penuh Jalan Tol Cimanggis–Cibitung sejak pertengahan 2024 memacu percepatan pengembangan perumahan dan komersial di kawasan tersebut.
Tol Cimanggis–Cibitung membentang melintasi empat kota penyangga Jakarta, yakni Kota Depok, Kota Bekasi, Kabupaten Bogor, dan Kabupaten Bekasi (Cibitung). Empat pintu tolnya berada di koridor timur Cibubur, yaitu Jatikarya, Nagrak, Narogong, dan Burangkeng.
Pengamat Properti sekaligus Head of Research & Consulting CBRE, Anton Sitorus, menyebut koridor timur Cibubur menjadi sunrise property paling potensial di kawasan penyangga Jakarta pasca beroperasinya tol Cimanggis–Cibitung. Hal itu karena operasional tol ini membuat jaringan Jalan Tol Jakarta Outer Ring Road (JORR) 2 tersambung utuh dari mulai Cengkareng, Kunciran, Serpong, Cinere, Jagorawi, Cimanggis, Cibitung, hingga Cilincing.
“Tol Cimanggis-Cibitung menjadikan timur Cibubur ini secara konektivitas tidak hanya tersambung dengan kota-kota satelit terutama di barat Jakarta seperti Serpong, BSD City dan Alam Sutera. Tetapi juga tersambung langsung dengan kawasan industri terbesar di Asia Tenggara di timur Jakarta. Tol ini menciptakan akses langsung antar wilayah peyangga tanpa harus masuk ke pusat Jakarta,” ungkap Anton dalam diskusi media bertajuk “Potensi Investasi Properti di Koridor Timur Cibubur” yang diselenggarakan Indonesia Housing and Creative Forum di Ballroom Metropolitan Mall Cileungsi, Rabu (16/7).
Aksesibilitasnya menuju kawasan industri di timur Jakarta seperti Cibitung, Cikarang, Karawang, Subang dan Purwakarta semakin terkoneksi dengan akan rampungnya tol Jakarta-Cikampek (Japek) 2 Selatan yang menghubungkan Jakarta hingga Sadang (Purwakarta). Salahsatu pintu tolnya berada di Burangkeng Setu Kabupaten Bekasi, sehingga dapat terhubung langsung dengan tiga ruas tol utama, yaitu JORR 1, JORR 2, dan tol Purwakarta-Bandung-Cileunyi (Padaleunyi).
Dengan dukungan infrastruktur jalan tol yang lengkap, ungkap Anton, posisi Cileungsi persis menghubungkan antara kota mandiri (township) raksasa di barat dengan kawasan industri terbesar di timur Jakarta. Hal ini akan mendorong cepat pertumbuhan kawasan koridor timur Cibubur terutama untuk properti residensial dan komersial.
Kawasan ini memiliki potensi besar untuk berkembang menjadi kota mandiri. Saat ini, berbagai proyek properti skala menengah dan besar tengah marak dibangun oleh pengembang nasional ternama seperti Sinar Mas Land, Metland, Ciputra Group, Pesona Kahuripan Group, Greenwoods, dan lainnya.
Kenaikan harga tanah yang signifikan, terutama di sekitar akses tol, turut mendorong munculnya banyak proyek properti baru di kawasan ini.
“Lokasinya cukup strategis, sehingga ideal untuk hunian pekerja industri maupun investor yang ingin mengembangkan gudang, ruko, dan properti komersial,” ujarnya.
Sejumlah pengembang yang membangun proyek di timur Cibubur, terutama Cileungsi, juga menyampaikan keyakinannya bahwa kawasan ini akan terus tumbuh pesat dengan dukungan infrastruktur tol.
General Manager Metland Transyogi, Ronnie Erlangga, menyebut Metland tengah mendorong terwujudnya City of Cileungsi. Selain didukung akses jalan tol yang cukup lengkap, saat ini di Metland Transyogi juga telah berdiri berbagai fasilitas kota dari mulai mall, apartemen, hotel, areal komersial, rumah sakit, pusat kuliner, dan gaya hidup hingga fasilitas pendidikan yang komplit.
“Pembangunan kami di Cileungsi nantinya akan lebih fokus pada pengembangan di Metland Transyogi sebagai pusat bisnis dan juga hunian. Fasilitas kota sudah lengkap, bahkan bakal terus bertambah,” jelasnya.
Ronnie menambahkan, saat ini Metland Transyogi tengah mengembangkan klaster hunian dengan harga rumah di atas Rp1 miliar. Karakteristik pembeli rumah di perumahan yang berlokasi di Jalan Transyogi tersebut adalah kelas menengah yang mencari rumah dengan lahan lebih besar dan udara lebih segar yang sebelumnya tinggal di Jakarta Timur.
Direktur Utama Pesona Kahuripan Group, Angga Budi Kusuma, memprediksi Cileungsi dalam 3-4 tahun mendatang akan menjelma menjadi kota yang tidak kalah maju dengan sisi barat Cibubur saat ini. Menurutnya, potensi tersebut menjadi sebuah peluang untuk investasi properti.
“Saat ini perkembangan Cileungsi sebagai kawasan paling berkembang di koridor timur Cibubur sangat luarbiasa. Semua fasilitas penunjang
kota yang dibutuhkan penghuni sudah tersedia. Dan jangan lupa, kawasan ini berkembang pesat karena didukung para pengembang besar,” kata bos perusahaan pengembang perumahan subsidi terbesar di Cileungsi yang mulai merambah ke segmen komersial tersebut.
Hal senada diungkapkan General Manager Citaville Cibubur, Sri Haryadi. Menurutnya, sebagai boutique developer, Greenwoods Group selalu melirik lokasi-lokasi yang strategis dan potensial. Salah satunya adalah kawasan timur Cibubur terutama Cileungsi yang kini banyak diminati sejumlah pengembang besar nasional.
“Di Cileungsi kami sedang mengembangkan proyek Citaville Cibubur. Lokasinya strategis, dan nyempil diantara proyek pengembang- pengembang besar. Selain itu, kami melihat keberadaan tol Cimanggis- Cibitung sebagai potensi pasar yang menjanjikan khususnya untuk hunian,” ungkapnya.
Menurut Haryadi, Cileungsi berpotensi menjadi “The New BSD”. Dia menyebutkan pada 2005, kawasan BSD di Serpong hanya memiliki 2 akses tol, namun ketika akses tol baru lain dibuka, perkembangan kawasan BSD melesat cepat dan kini menjadi salah satu kota mandiri penyangga Jakarta paling pesat.
“Dalam kurun 4-5 tahun ke depan, dengan semakin banyak akses tol dibuka di Cileungsi, maka peta pembangunan di kawasan timur Cibubur akan berubah. Para pengembang melihat gambaran besar bahwa daerah ini akan menjadi Kota Cileungsi,” sebutnya.
Butuh Kehadiran Pemerintah
Namun, kemajuan kota ini haruslah didukung infrastruktur penunjang lainnya seperti moda transportasi massal. Anton Sitorus menilai kawasan potensial dengan populasi kelas menengah produktif yang terus meningkat seperti di timur Cibubur membutuhkan dukungan fasilitas moda transportasi massal berbasis transit oriented development (TOD). Menurutnya, pemerintah perlu merealisasikan fasilitas transportasi massal di kawasan ini seperti KRL, LRT atau MRT.
Pemerintah dituntut lebih peka dan mampu melihat kebutuhan tersebut sebagai potensi besar, mengingat siklus pengembangan hunian di kawasan ini sedang berada pada masa keemasan. Artinya, akan ada banyak pembangunan ke depan yang berkaitan erat dengan pertumbuhan populasi warga.
“Butuh masterplan kota yang mengakomodir kebutuhan itu, termasuk koordinasi aturan perizinan antar kabupaten/kota di kawasan timur Cibubur. Jangan sampai jalan sendiri-sendiri, karena nanti akan menganggu perkembangan kota. Secara populasi dan fasilitas, timur Cibubur ini layak sebagai kota satelit baru,” jelas Anton.
Ronnie Erlangga misalnya, turut menyoroti kondisi Jalan Transyogi yang relatif kecil di sisi timur dibandingkan sisi barat. Ia menilai perlu ada pelebaran jalan agar pertumbuhan ekonomi lebih optimal.
Karena itu, pelebaran jalan raya menjadi hal yang penting untuk mendorong pertumbuhan aktivitas ekonomi. Tanpa dukungan pemerintah, ujarnya, pembangunan di suatu kawasan akan sulit berkembang secara optimal.
“Tentu saja butuh dukungan pemerintah dari sisi infrastruktur, tata ruang, dan perizinan. Birokrasi perizinan yang lebih cepat akan meningkatkan pendapatan daerah, dan pastinya pengembangan kota,” ungkap Angga Budi Kusuma.
Sri Haryadi menambahkan, pertumbuhan pembangunan di timur Cibubur, khususnya Cileungsi, membutuhkan dukungan tata ruang yang baik. Perencanaan kota yang matang dan terkoordinasi akan meminimalisasi risiko terbentuknya kota yang gagal. (oke)
